無論是對于整個中(zhōng)國(guó)經濟還是房地産(chǎn)行業，2012年都充滿了重重的不确定性和未知的風險，然而對于方興未艾的産(chǎn)業地産(chǎn)而言，卻無疑是一個開啓盛世的新(xīn)元年。

多(duō)年來，産(chǎn)業地産(chǎn)作(zuò)為(wèi)一個未被重視的房地産(chǎn)派系，一直處于無序分(fēn)散、缺乏标準的狀态中(zhōng)自我發展，政府、開發商(shāng)與企業客戶之間的關系若即若離。随着這三者對産(chǎn)業、産(chǎn)品以及服務(wù)認知的不斷完善，以及在政策持續調控下資本和資源不斷從原有(yǒu)的住宅泡沫中(zhōng)分(fēn)流出來，産(chǎn)業地産(chǎn)在近年來發展不斷提速，對于這個領域的認識和創新(xīn)也更加深刻。

也正因為(wèi)如此，在地産(chǎn)調控前所未有(yǒu)地清晰見效以及“十二五”産(chǎn)業調整升級的難逢良機下，産(chǎn)業地産(chǎn)萬事俱備，在不斷完善的新(xīn)标準和不斷湧現的新(xīn)趨勢下，伴着2012年八方而來的東風步入了發展新(xīn)元年。

新(xīn)标準

參加第13屆中(zhōng)國(guó)住交會的産(chǎn)業地産(chǎn)人士普遍認為(wèi)，缺乏一個統一而明确的标準是阻礙行業健康可(kě)持續發展的重要問題。在這個發展多(duō)年卻依然年輕稚嫩的領域裏，既有(yǒu)成熟而優秀、能(néng)夠吸引衆多(duō)客戶趨之若鹜的優秀開發商(shāng)，也有(yǒu)濫竽充數、牟取短期利潤的短視者，對于出爐匡正行業标準的呼籲一直不絕于耳。

盡管官方并沒有(yǒu)對此制定相關規章條例，但随着行業不斷發展的内生機制，有(yǒu)遠(yuǎn)見的産(chǎn)業地産(chǎn)開發商(shāng)們實際上已經在評判标準上達成了一些共識。

“早期官方主導的産(chǎn)業園區(qū)關注點都是園區(qū)的規模有(yǒu)多(duō)大，入園企業的數量有(yǒu)多(duō)少，越多(duō)越大就是越好，這在一定程度上也造成了産(chǎn)業園區(qū)的無序擴張，爆炸性膨脹，導緻了很(hěn)多(duō)資源浪費和社會問題。”坤鼎控股集團董事長(cháng)邱國(guó)明表示。

另一方面，由于産(chǎn)業地産(chǎn)開發商(shāng)數量并不大，很(hěn)多(duō)以往專注于住宅的開發商(shāng)也在調控壓力下轉型進入這個領域。很(hěn)長(cháng)一段時間來，地産(chǎn)行業評判強弱的标準基本是規模、利潤、增長(cháng)性、土地儲備的優劣，這種标準也随之進入了産(chǎn)業地産(chǎn)領域。

“顯然這是一些很(hěn)嚴重的誤區(qū)，往往認為(wèi)大和快就是好，能(néng)夠讓土地和廠房迅速升值變現就是好，”一位産(chǎn)業地産(chǎn)專家認為(wèi)，“大家忽略的是，大、快、升值都是産(chǎn)業發展後的結果，而不是原因。”

“産(chǎn)業地産(chǎn)的評判标準，不是多(duō)大規模，多(duō)大銷售額，多(duō)大占有(yǒu)率。”聯東集團地産(chǎn)事業部副總經理(lǐ)梁環宇表示，“應該從産(chǎn)業地産(chǎn)的本質(zhì)出發，以産(chǎn)業給當地的産(chǎn)業升級和集聚做了多(duō)大貢獻、單位産(chǎn)出做了多(duō)少貢獻、引進了多(duō)少有(yǒu)質(zhì)量的企業和數量的企業等為(wèi)衡量尺碼，同時還包括開發招商(shāng)的速度、稅收的貢獻和持續性等，這才是評價産(chǎn)業地産(chǎn)成功的重要标準。”

梁環宇所謂的這種标準得到了參加論壇的各位研究人士和開發商(shāng)的一緻認可(kě)，這種“以産(chǎn)業為(wèi)魂”的評判标準實際上已經成為(wèi)在這一領域耕耘多(duō)年的開發商(shāng)默認的基準，并将在2012年及未來一段時間越來越顯示出其重要性，成為(wèi)指引産(chǎn)業地産(chǎn)進一步發展的重要标尺。

同時，與以往官方産(chǎn)業園更關注對地方區(qū)域經濟和政府稅收拉動成效不同的是，更加市場化運作(zuò)的産(chǎn)業地産(chǎn)開發商(shāng)更關注的是客戶。

上述專家認為(wèi)，早期的客戶或許僅僅需要一個廠房和辦(bàn)公(gōng)樓，但随着外資客戶的大量湧入和本土客戶的不斷成熟，對于産(chǎn)業配套環境和服務(wù)的要求日益繁多(duō)，如何去細膩地把握迎合客戶的需求，成為(wèi)産(chǎn)業地産(chǎn)商(shāng)開發運營成敗的關鍵。

“産(chǎn)業地産(chǎn)有(yǒu)兩個中(zhōng)心，以企業為(wèi)中(zhōng)心，以企業的人為(wèi)中(zhōng)心。”天安(ān)數碼城有(yǒu)限公(gōng)司常務(wù)副總裁莫尚炎說，“企業需要的是什麽，這些人遇到哪些問題，我們滿足這些需求，解決這些問題，這也是産(chǎn)業地産(chǎn)商(shāng)的重要責任。因此就需要我們擁有(yǒu)比住宅和商(shāng)業開發商(shāng)更廣泛的資源整合和綜合運營能(néng)力，這也成為(wèi)2012年産(chǎn)業地産(chǎn)商(shāng)的一個重要課題。”

新(xīn)趨勢

新(xīn)标準促生了新(xīn)的發展動力，也引發更新(xīn)的發展趨勢。産(chǎn)業地産(chǎn)已經不再是刀(dāo)耕火種、遍地開花(huā)的産(chǎn)業園區(qū)，由于市場化因素的強力植入，這一領域已經爆發了一輪創新(xīn)高潮。在2012年，這種新(xīn)趨勢的脈絡将前所未有(yǒu)地清晰展現。

在産(chǎn)品功能(néng)方面，産(chǎn)業地産(chǎn)與城市化密切結合，正在由單純的園區(qū)向新(xīn)城轉變，綜合化、社區(qū)化的趨勢越來越顯着。

“未來趨勢将是形成所謂的産(chǎn)業綜合體(tǐ)，是融合了研發設計、商(shāng)務(wù)辦(bàn)公(gōng)、高端制造，以及其他(tā)綜合型配套服務(wù)于一體(tǐ)的産(chǎn)業綜合體(tǐ)，這和我們平時看到的城市綜合體(tǐ)的概念有(yǒu)點相似，相對應的會形成一個産(chǎn)業集群，為(wèi)特定的某一個産(chǎn)業提供更好的生産(chǎn)研發或服務(wù)的平台。”戴德(dé)梁行華南區(qū)工(gōng)業基物(wù)流部高級助理(lǐ)董事嚴其發說。

實際上，天安(ān)數碼城的産(chǎn)品已經展示了這種産(chǎn)業綜合體(tǐ)的魅力。天安(ān)數碼城基本脫離了純産(chǎn)業園的形象，内有(yǒu)科(kē)技(jì )産(chǎn)業大廈、總部OFFICE、商(shāng)業街(jiē)區(qū)、企業會所、星級酒店(diàn)、企業展示中(zhōng)心等，甚至設有(yǒu)風投機構、便利超市、幼兒園等，并且有(yǒu)為(wèi)企業和員工(gōng)服務(wù)的各種金融、教育、休閑的平台。

莫尚炎對這種産(chǎn)品模式的總結是，“以區(qū)域經濟發展和産(chǎn)業規劃布局為(wèi)依托，以高成長(cháng)産(chǎn)業聚集為(wèi)核心，融合科(kē)研、辦(bàn)公(gōng)、會展、會議、酒店(diàn)、居住、休閑和交通等城市空間提供全方位的産(chǎn)業生态環境服務(wù)平台。形成相互依存、相互助益的具(jù)有(yǒu)強烈都市意向的高效城市綜合體(tǐ)。”

同時在發展理(lǐ)念上，産(chǎn)業地産(chǎn)也将越來越多(duō)地結合每一個時代或每一個階段的最前沿理(lǐ)念，如生态、環保、智慧、低碳、可(kě)持續發展等，這些宏觀層面的指導政策、對産(chǎn)業扶持的政策等都将迅速而深刻地融入到産(chǎn)業地産(chǎn)的發展中(zhōng)，起到重要的指引作(zuò)用(yòng)。例如東莞生态産(chǎn)業園，已經成為(wèi)全國(guó)生态産(chǎn)業園的示範模闆，未來也會湧現出更多(duō)類似的示範區(qū)。 
“從産(chǎn)品層面，賦予更高附加值的趨勢已經越來越明顯。”嚴其發指出，這種附加值有(yǒu)幾個維度，包括硬件産(chǎn)品上的附加值、配套設施的附加值以及産(chǎn)品服務(wù)體(tǐ)系上的附加值。即便很(hěn)多(duō)産(chǎn)業地産(chǎn)的産(chǎn)品未必有(yǒu)過人之處，但其在軟性附加值上更加精(jīng)細，也會赢得市場青睐。

而最重要的則是服務(wù)升級的趨勢，這也将成為(wèi)未來産(chǎn)業地産(chǎn)商(shāng)核心競争力的重要體(tǐ)現。由于産(chǎn)業地産(chǎn)以産(chǎn)業為(wèi)核心，以客戶服務(wù)為(wèi)重點，運營商(shāng)能(néng)否在整個産(chǎn)業鏈條中(zhōng)的一個環節給予相應的扶持和引導十分(fēn)關鍵，這無疑是争取客戶和市場的殺手锏。

在這方面，走在前列的衆多(duō)産(chǎn)業地産(chǎn)商(shāng)已經有(yǒu)着清晰的認識和快速的行動。天安(ān)數碼城在産(chǎn)業綜合體(tǐ)各種完善的配套服務(wù)基礎上，還擁有(yǒu)一隻“後勤基金”，類似于扶持成長(cháng)性良好企業的風投基金，在上市後賺取豐厚回報；坤鼎控股集團對客戶的服務(wù)流程則細分(fēn)為(wèi)九項，包括商(shāng)務(wù)接觸、項目選址，政府對接、确立規劃，确立合作(zuò)方案、簽訂合同，項目建設、交房、提供物(wù)業，最後還包括協助融資，即用(yòng)自己物(wù)業抵押為(wèi)客戶貸款；聯東集團也有(yǒu)着類似的政策綠色通道和金融扶持平台等。

來源：中(zhōng)國(guó)房地産(chǎn)報 2012年1月12日第B02版
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