中(zhōng)新(xīn)經緯客戶端1月22日電(diàn) (薛宇飛)面對火熱的房地産(chǎn)市場，上海相關部門果斷出手。21日晚，上海市住建委、上海市房管局等八部門聯合發布《關于促進本市房地産(chǎn)市場平穩健康發展的意見》(下稱意見)，意見共計10條，從增加土地供給、打擊“假離婚”購(gòu)房、調整增值稅征免年限、優先滿足“無房家庭”購(gòu)房等多(duō)方面加強市場調控。該意見自1月22日起實施。中(zhōng)新(xīn)經緯客戶端詳細解讀上海樓市新(xīn)政的六點影響。

  解讀一：增加重點區(qū)域土地供給

  意見指出，要完善土地市場管理(lǐ)。優化土地供應結構，增加商(shāng)品住房用(yòng)地供應，特别是在郊區(qū)軌道交通站點周邊、五大新(xīn)城(南彙、松江、嘉定、青浦、奉賢新(xīn)城)加大供應力度。堅持房地聯動機制，引導企業理(lǐ)性拿(ná)地，穩定土地價格。

  易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進對中(zhōng)新(xīn)經緯客戶端分(fēn)析，這項政策強調了三點。一是，土地供應要增加，結構要調整，這比較吻合上海當前購(gòu)房需求的特征，能(néng)夠真正緩解供求矛盾。二是，政策明确區(qū)域市場供地的調整，尤其提到了軌交沿線(xiàn)和五大新(xīn)城的供地，有(yǒu)助于增加此類區(qū)域的住房項目。三是，堅持房地聯動機制，穩定土地價格，這是為(wèi)了防範地價上漲傳導到房價上去。

  解讀二：打擊“假離婚”購(gòu)房

  意見指出，嚴格執行住房限購(gòu)政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年内購(gòu)買商(shāng)品住房的，其擁有(yǒu)住房套數按離異前家庭總套數計算。

  中(zhōng)原地産(chǎn)首席分(fēn)析師張大偉對中(zhōng)新(xīn)經緯客戶端表示，此前網傳的搖号認籌政策沒有(yǒu)出現在新(xīn)政之中(zhōng)，但新(xīn)政提出離異家庭房産(chǎn)數量按照3年内計算的政策，打擊了一部分(fēn)“假離婚”購(gòu)房行為(wèi)，可(kě)能(néng)會降低部分(fēn)熱點樓盤的購(gòu)房需求。

  58安(ān)居客房産(chǎn)研究院分(fēn)院院長(cháng)張波對中(zhōng)新(xīn)經緯客戶端稱，政策對于那些想通過“假離婚”來獲得購(gòu)房資格，以及通過“假離婚”來獲得首套購(gòu)房資格的人，都會産(chǎn)生直接遏制作(zuò)用(yòng)。2020年已經有(yǒu)不少城市堵住“假離婚”漏洞，上海這次收緊信号也十分(fēn)明确。

  解讀三：增加二手房交易成本

  意見提出，調整增值稅征免年限，将個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

  個人将購(gòu)買不足5年的住房對外銷售的，全額征收增值稅；個人将購(gòu)買5年以上(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價款後的差額征收增值稅；個人将購(gòu)買5年以上(含5年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

  張波稱，提高交易環節的稅收，可(kě)以有(yǒu)效減少新(xīn)增投資需求，但在一定程度上也會限制二手房的流動。2021年上海新(xīn)房的供應力度預計會有(yǒu)所加強，以緩解二手房挂牌數量減少帶來的供應不足。

  張大偉分(fēn)析，普通住宅2年以上免征增值稅變成了5年以上免征，增加了二手房的交易成本。上海當下二手房房源稀缺，交易成本很(hěn)可(kě)能(néng)會快速轉嫁給購(gòu)房者身上，并使得少數新(xīn)房的需求變得更為(wèi)集中(zhōng)。

  解讀四：嚴防資金違規流入樓市

  意見提出，嚴格執行差别化住房信貸政策。實施好房地産(chǎn)貸款集中(zhōng)度管理(lǐ)，加強個人住房貸款審慎管理(lǐ)，指導商(shāng)業銀行嚴格控制個人住房貸款投放節奏和增速，防止突擊放貸。引導商(shāng)業銀行進一步加強審貸管理(lǐ)，對購(gòu)房人首付資金來源、債務(wù)收入比加大核查力度。嚴防信用(yòng)貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地産(chǎn)市場。

  嚴躍進稱，該政策最大的亮點就是提到“房地産(chǎn)貸款集中(zhōng)度管理(lǐ)”，銀行在後續的貸款發放方面勢必更為(wèi)保守。部分(fēn)炒作(zuò)比較多(duō)的樓盤，也會在貸款方面面臨收緊的可(kě)能(néng)。

  張波認為(wèi)，對資金違規流入房地産(chǎn)，此前已經從嚴監管，而上海在執行差别化信貸方面也較為(wèi)嚴格，這次則是再度強調。下一步，對于消費貸、經營貸違規流入樓市，預計會有(yǒu)更明确的查處與打擊。

  解讀五：“無房家庭”優先搖号

  意見指出，嚴格商(shāng)品住房銷售管理(lǐ)。嚴格新(xīn)建商(shāng)品住房銷售方案備案管理(lǐ)。嚴格執行商(shāng)品住房銷售“一價清”“實名(míng)制”等各項管理(lǐ)制度。完善新(xīn)建商(shāng)品住房公(gōng)證搖号選房制度，優先滿足“無房家庭”自住購(gòu)房需求。加強預售資金監管，保護購(gòu)房人合法權益。

  張波表示，上海在“一房一價”、公(gōng)示及備案等方面做得都較好，這次提出“一價清”，是為(wèi)了防止開發商(shāng)在裝(zhuāng)修、車(chē)位等方面違規收取費用(yòng)。“實名(míng)制”管理(lǐ)，則可(kě)以有(yǒu)效打擊炒作(zuò)購(gòu)房資格與不當轉讓獲利。

  張波還稱，完善新(xīn)房公(gōng)證搖号，是要打擊新(xīn)房的價格炒作(zuò)。為(wèi)保障房價穩定，上海在近兩年執行了嚴格的新(xīn)房限價制度，緻使部分(fēn)闆塊的一二手房價格出現倒挂，進而導緻新(xīn)房銷售環節極易産(chǎn)生違規現象，比如，私下收取“茶水費”、内部違規操作(zuò)等。該政策出台後，會在銷售層面強化管控力度。

  嚴躍進稱，政策提出要優先滿足“無房家庭”自住購(gòu)房需求，預計後續會出台具(jù)體(tǐ)的優先搖号認購(gòu)規則，保障無房家庭的優先購(gòu)房。

  解讀六：或有(yǒu)持續性政策落地

  張大偉稱，本輪上海房價上漲的主要原因是出現“打新(xīn)潮”與學(xué)區(qū)房價格攀升，也有(yǒu)少數經營貸違規進入樓市的推波助瀾。整體(tǐ)看，此次調控升級産(chǎn)生的抑制作(zuò)用(yòng)或許相對有(yǒu)限，為(wèi)抑制新(xīn)房搖号過熱，建議增加熱門項目的限售期，抑制投資炒作(zuò)。

  張波指出，十條新(xīn)政出台并馬上落地實施，是政府部門對上海樓市近期非理(lǐ)性升溫的快速反應，也是後續調控持續收緊的信号。這些政策落地後，如果市場的非理(lǐ)性情緒沒有(yǒu)得到有(yǒu)效緩解，部分(fēn)區(qū)域二手房房價仍被惡意炒作(zuò)，未來還會有(yǒu)持續性政策跟進落地。