提要：經曆了近三個季度的冬天之後，房地産(chǎn)市場在2012年的3月份迎來了春天，回暖趨勢目前仍未見消減，6月份的成交量預計依然樂觀。近期宏觀經濟政策放松和房地産(chǎn)調控松綁的傳言不絕于耳，對購(gòu)房者的預期産(chǎn)生了十分(fēn)明顯的影響，成為(wèi)促使成交量回暖的重要推手。

經曆了近三個季度的冬天之後，房地産(chǎn)市場在2012年的3月份迎來了春天，回暖趨勢目前仍未見消減，6月份的成交量預計依然樂觀。借回暖的東風，全國(guó)各地房地産(chǎn)市場成交量也迎來成交高峰，且近期入市價格實惠的新(xīn)盤均實現了開盤熱銷。

市場迅速回暖，離不開自年初以來一系列利好的推動

銀行信貸方面，今年的2月份和5月份央行兩次下調存款準備金率，銀行流動性得以改善，個人住房按揭貸款的發放周期縮短，久違的房貸利率折扣重出江湖(hú)。6月8日的利率下調同樣起到了降低購(gòu)房成本的效果。

房地産(chǎn)政策方面，到目前為(wèi)止，已經有(yǒu)三十多(duō)個地方政府對房地産(chǎn)政策進行了微調，調整範圍包括上調住房公(gōng)積金貸款額度及首付比例、交易稅費減免、購(gòu)房補貼等。調整内容雖未涉及"限購(gòu)"這個核心政策，但政策放松仍然給當地市場帶來了實質(zhì)性的利好，促進了成交量的回升。

中(zhōng)央調控總基調不變，穩定市場預期是首要任務(wù)

政策雖然有(yǒu)所松動，但房地産(chǎn)調控的"限購(gòu)"政策未有(yǒu)絲毫放松。近期宏觀經濟政策放松和房地産(chǎn)調控松綁的傳言不絕于耳，對購(gòu)房者的預期産(chǎn)生了十分(fēn)明顯的影響，成為(wèi)促使成交量回暖的重要推手。傳言不斷的現實來源主要有(yǒu)以下兩點：

一、經濟增速大幅下降。2012年第1季度，GDP增速已降至8.1%；綜合各類指标判斷，第2季度GDP增速仍不樂觀。經濟增速大幅下降風險增加，市場擔心政府可(kě)能(néng)重啓房地産(chǎn)這台GDP引擎，各種經濟刺激計劃也可(kě)能(néng)出台，而近期存款準備金率和利率的下調也強化了這種預期。

二、房地産(chǎn)調控導緻地方政府土地收入大幅減少，地方政府債務(wù)問題更為(wèi)突顯。地方政府作(zuò)為(wèi)本輪調控的"受害者"之一，其土地出讓金收入和房地産(chǎn)相關稅收大幅下降，巨額地方政府債務(wù)面臨着較大的違約風險；房地産(chǎn)投資增速的下降，也讓地方政府難以實現預定的經濟增長(cháng)目标。地方政府放松調控的意圖日漸明顯，中(zhōng)央的堅持調控決心面臨着來自地方政府的強大壓力。

購(gòu)房者預期似乎又(yòu)開始好轉起來。央行最新(xīn)發布的二季度儲戶問卷調查報告精(jīng)确反映了市場預期的轉變：對于三季度房價，預期上漲的居民(mín)比例為(wèi)20.4%，較上季提高2.8個百分(fēn)點，雖低于去年同期15.8個百分(fēn)點，仍處于2009年以來的較低水平；未來3個月内準備出手購(gòu)房的居民(mín)占比達15.7%，較上季提高1.6個百分(fēn)點，創兩年來的新(xīn)高。在這種預期的支配下，部分(fēn)購(gòu)房者放棄觀望入市購(gòu)房，成交量的回升是必然的結果。

成交量回暖，市場中(zhōng)漲價的預期也在不斷升溫。政府為(wèi)穩定預期，頻繁重申房地産(chǎn)調控不會動搖。

成交量上揚帶來價格上漲壓力，令市場頗為(wèi)擔心

基于目前的形勢，世聯地産(chǎn)研究認為(wèi)，不管是宏觀經濟政策還是房地産(chǎn)調控政策都難以出現大幅度的松動。宏觀經濟政策方面，由于長(cháng)期通貨膨脹的風險難以消除，決定了本輪貨币政策放松尺度有(yǒu)限；巨額的地方政府債務(wù)，決定了地方政府很(hěn)難再次過度地加杠杆，因此大規模的投資增長(cháng)難以實現。此外，房地産(chǎn)調控也被政府提高到了調整經濟結構甚至于穩定民(mín)心的政治高度，除非經濟增長(cháng)完全無法保證，否則房地産(chǎn)調控仍然難以松綁。

市場對房價的預期，"看跌"的心态逐步得到改善。對未來房價的穩定預期，能(néng)促進市場成交量維持穩定。價格穩定(或者下降)基礎上的成交量回暖，是中(zhōng)央政府最願意看到的調控效果。但如果成交量的回暖重新(xīn)帶來了房價上漲的壓力，政府逐步趨松的政策有(yǒu)可(kě)能(néng)受抑。這令當下市場頗為(wèi)擔心。

來源：觀點地産(chǎn)網  作(zuò)者：世聯地産(chǎn) 
2012年07月02日18:05